Ratgeber - Mietrecht

Karlsruhe (jur). Der Austausch gemieteter Rauchwarnmelder in einer Wohnung mit vom Vermieter gekauften neuen Geräten ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Denn der Austausch mit gleichwertigen Geräten führt nicht zu einem höheren Gebrauchswert der Wohnung und ist damit nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag, 30. Juni 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII 213/21). Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Warnmelder zuvor nur gemietet und später durch den Kauf neuer Geräte ersetzt hat, betonten die Karlsruher Richter. Im konkreten Fall hatte die klagende Vermieterin 2012/2013 in einer vermieteten Wohnung in Halle Rauchwarnmelder einbauen lassen. Die Geräte ... weiter lesen

Jeder Mieter in Deutschland hat das Recht auf sauberes Trinkwasser. Im Rahmen der europäischen Trinkwasserverordnung (TVO) stehen aber nicht nur die Wasserversorger in der Pflicht, die Trinkwasserqualität zu gewährleisten. Auch Hauseigentümer und Vermieter müssen dafür Sorge tragen, dass den Mietern gesundheitlich unbedenkliches Trinkwasser zur Verfügung steht. Experten wie Marco Fabian vom Anbieter Vitalhelden.de weiß zu berichten, dass vielen seiner Kunden auf der Suche nach Lösungen für besseres Trinkwasser , die rechtlichen Verantwortlichkeiten aber gar nicht bewusst sind. Leitungswasser im Mietrecht Das deutsche Mietrecht ist umfassend und regelt nicht nur die benötigte Verfahrensweise einer Kündigung bei ... weiter lesen

Frankfurt/Main (jur). Die Deutsche Bahn kann zum Schadenersatz verpflichtet sein, wenn sie einem privaten Eisenbahnunternehmen die Nutzung einer Trasse nicht zur vereinbarten Zeit ermöglicht. Es handelt sich dann um einen „Mangel der Mietsache“, wie das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Montag, 6. Februar 2023, bekanntgegebenen Urteil entschied (Az.: 2 U 88/219). Danach gibt es Beweiserleichterungen für das private Eisenbahnunternehmen, wenn die Bahntochter DB Netz AG sich intern die Verantwortlichkeit selbst zurechnet. Das klagende private Bahnunternehmen hatte von einem Zweckverband den Auftrag zur Bedienung bestimmter Nahverkehrsstrecken erhalten. Vertraglich war vereinbart, dass ... weiter lesen

Karlsruhe (jur). Nur weil eine wegen Eigenbedarfs gekündigte, suizidgefährdete Mieterin eine mögliche Therapie ablehnt, kann dies nicht pauschal eine Wohnungsräumung begründen. Denn ist die psychisch kranke Mieterin so sehr auf den Verbleib in ihrer Wohnung fixiert und krankheitsbedingt nicht in der Lage, eine stationäre Therapie durchzuführen, kann ein Härtefall vorliegen, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch, 23. November 2022, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 390/21). Im Streitfall ging es um eine heute 80-jährige, psychisch kranke Mieterin aus Köln. Seit dem 15. Juli ... weiter lesen

Beleidigungen und Drohungen seitens des Mieters gegenüber der Hausverwaltung haben unmittelbare Kündigungsrelevanz, weil den Vermieter dieser gegenüber eine Schutzpflicht trifft. Die Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" überschreitet die Grenze des Zumutbaren, ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als "grenzdebil" (AG München v. 24.06.2022 - 461 C 19994/21).  Der Fall : Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage, weil der Mieter die Hausverwaltung in einem Brief als "grenzdebil" bezeichnet hatte und der Brief mit der Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" endete. ... weiter lesen

Karlsruhe (jur). Mieter, die Schäden in ihrer Wohnung verursacht haben, können nicht auf Verjährung während der Mietzeit hoffen. Die Verjährung endet immer erst sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch, 5. Oktober 2022, veröffentlichten Urteil entschied (Az.: VIII ZR 132/20). Die sonst geltende Höchstdauer der Verjährung von 30 Jahren greift danach bei Mietwohnungen nicht. Im Streitfall geht es um eine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mietshauses in Berlin-Charlottenburg. Die Mieter, ein Ehepaar, waren 1981 dort eingezogen, der Mann ist inzwischen verstorben. Weil das Badezimmer noch einen Dielenboden hatte, ... weiter lesen

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Mieter eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim nicht hinnehmen! Der Mieter muss sich nicht auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim verweisen lassen, wenn wegen seiner Erkrankungen und der Pflegebedürftigkeit besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum vorliegen und die dringende Vermutung besteht, dass bei einem Auszug die Notwendigkeit der Unterbringung in einer solchen Einrichtung kaum vermeidbar ist (LG Hanau v. 22.07.2021 - 2 S 138/20).  Der Vermieter verlangt die Räumung der Mietwohnung wegen Eigenbedarfs. Die betagten und gesundheitlich stark eingeschränkten Mieter erheben den ... weiter lesen

Karlsruhe (jur). Die Mieterhöhung eines Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen darf nicht an zu hohen formellen Begründungsanforderungen scheitern. So müssen Vermieter bei der Erläuterung der Modernisierung nicht alle vorgenommenen Arbeiten detailliert aufschlüsseln, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren am Donnerstag, 21. Juli 2022, bekanntgegebenen Urteilen vom Vortag (Az.: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21). Es reiche aus, wenn in dem Mieterhöhungsverlangen die jeweiligen Gesamtkosten der verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen und eine Quote für darin enthaltene, nicht bei der Mieterhöhung zu berücksichtigende Instandhaltungskosten ... weiter lesen

Karlsruhe (jur). Haben bei einer Wohngemeinschaft (WG) alle Mieter den Mietvertrag unterschrieben, muss später der Vermieter einem Mieterwechsel nicht automatisch zustimmen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am 2. Juni 2022 veröffentlichten Leitsatzurteil entschieden (Az.: VIII ZR 304/21). Anderes kann danach aber bei einer absehbar hohen Fluktuation gelten, etwa bei Studierenden. Im Streitfall geht es um eine WG mit sieben Zimmern in Berlin-Charlottenburg. Der Ausgangsvertrag war im August 2013 abgeschlossen und auf Mieterseite von sechs jungen Männern unterschrieben worden. Im Februar 2017 zogen fünf Mieter aus und sechs traten neu in den Mietvertrag ein. Der Vermieter verband ... weiter lesen

Die Problemkonstellation: Wird seitens des Vermieters von Wohnraum eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, kann der Mieter gemäß § 574 Abs. 1 BGB der Kündigung widersprechen und kann vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Hausstandes eine besondere Härte bedeuten würde. Schließlich muss diese besondere Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters – es erfolgt also eine Interessenabwägung – nicht zu ... weiter lesen

Frankfurt/Main (jur). Wollen Unternehmen wegen coronabedingter Umsatzeinbußen die Miete für ihre Geschäftsräume kürzen oder gar aussetzen, müssen sie die Unzumutbarkeit der Zahlungen genau begründen. So muss nicht nur die Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs oder die allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse offengelegt werden, sondern auch, ob und in welcher Höhe staatliche Hilfeleistungen gezahlt wurden, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Donnerstag, 17. März 2022, veröffentlichten Beschluss (Az.: 2 U 138/21). Ohne diese Angaben scheide eine Anpassung der Miete aus. Im konkreten Fall ging es um einen ... weiter lesen

Karlsruhe. Sogenannte Legal-Tech-Angebote, die über Internetplattformen zur Durchsetzung von Verbraucheransprüchen zur Verfügung gestellt werden, wurden vom Bundesgerichtshof Karlsruhe (BGH) erneut gestärkt. Mit Urteil vom Freitag, 11. März 2022, bestätigten die Richter in Karlsruhe, dass auch von Inkassodienstleistern solche Plattformen betrieben werden dürfen (Az.: VIII ZR 122/21). Hierin liege kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Damit gelang der Berliner Conny GmbH erneut ein wichtiger Erfolg. Die Firma stellt Legal-Tech-Angebote zu Miete, Abfindungen und Kontogebühren bereit. Sie ist unter anderem Nachfolgerin der ehemaligen Lexfox GmbH und der Internetplattform ... weiter lesen

Corona-Kündigungsschutz für Mieter wird wohl nicht verlängert – ebensowenig wie bei Verbraucherkrediten und Verträgen über Strom, Gas, Wasser, Telefon u. Internet Corona-Kündigungsschutz für Zeitraum April bis Juni 2020: Im März hatte die Bundesregierung eine gesetzliche Sonderregelung erlassen, nach der Mietern nicht gekündigt werden kann, wenn sie vom 1. April bis zum 30. Juni wegen Corona bzw. Covid-19 und der damit zusammenhängenden Lockdown-Maßnahmen ihre Miete vorübergehend nicht zahlen können. Die Miete kann bis zum 30. Juni 2022 nachgezahlt werden. Bis dahin ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht möglich. Der Mieter muss aber ... weiter lesen

Mietvertrag, Schönheitsreparatur u. Renovierungsklausel – neue Entscheidungen des BGH zu unrenovierten Wohnungen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.07.2020: Am 8. Juli 2020 hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen Fragen zu Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen geklärt und dabei die Rechte bzw. Ansprüche und Pflichten von Mietern und Vermietern genauer geregelt (BGH, Urteil v. 08.07.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und Az.: VIII ZR 270/18). Regelung im Gesetz zu Schönheitsreparaturen u. Zulässigkeit abweichender Klauseln im Mietvertrag: Nach dem Gesetz (§ 535 BGB) hat der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und daher bei ... weiter lesen

Das Amtsgericht München verurteilte am 20.07.2018 zum Aktenzeichen 433 C 19586/17 die Beklagte, die von ihr gemietete Zwei-Zimmer-Wohnung zu räumen und an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter herauszugeben. Der 36 jährige Kläger ist Vermieter, die 78 Jahre alte gehbehinderte Beklagte bewohnte erst als Mitbewohnerin, dann aufgrund Mietvertrages von 1990 mit einem Voreigentümer insgesamt fast 30 Jahre die Wohnung, die 2005 an die Eltern des Klägers veräußert und von diesen 2011 an den Kläger übertragen wurde. Die Eltern des Klägers bestätigten in ihrer gerichtlichen Zeugenaussage Anfang Mai 2018, die Wohnung von Anfang an zur Eigennutzung durch den Sohn erworben ... weiter lesen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 277/16 entschieden, dass die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vormieter unwirksam ist. Sachverhalt und Prozessverlauf: Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der ... weiter lesen

Das Amtsgerichts München hat mit Urteil vom 30.11.2017 zum Aktenzeichen 423 C 8953/17 entschieden, dass ein Vermieter einem Mieter, der in einem angemieteten Wohngebäude eine Werkstatt einrichtet, gekündigt werden darf. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten bewohnen mit ihren beiden gemeinsamen Kindern die von ihnen angemietete streitgegenständliche Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag vom Juni 2016 ist geregelt, dass das Mietobjekt zur Benutzung als Wohnung vermietet ist. Im November 2016 brachten die Beklagten am Balkon des ersten Stockwerks gut sichtbar ein Plakat mit folgendem Text an: „Skiservice - Montag - Freitag 16:00 - 19:30 Uhr - Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen ... weiter lesen

Karlsruhe (jur). Das Fensterputzen in einer Mietwohnung ist grundsätzlich Sache des Mieters. Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt dies auch für Fenster, die nur von außen erreichbar und daher sehr schwer zu reinigen sind, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem inzwischen schriftlich veröffentlichten Beschluss vom 21. August 2018 entschied (Az.: VIII ZR 188/16). Im konkreten Fall geht es um eine Loft-Wohnung im ersten Stock eines ehemaligen Fabrikgebäudes im Raum Mainz. Es hat mehrere große Fenster mit einer Fläche von 1,30 mal 2,75 Metern. Davon lässt sich nur in der Mitte eine Teilfläche von 0,60 mal 1,25 Metern öffnen. Bislang hatte die Vermieterin ... weiter lesen

München (jur). Liegen deutlich mehr als die Hälfte aller Hartz-IV-Bezieher einer Kommune bei ihren Mieten über der Grenze, die eine Kommune als „angemessen“ ansieht, darf dies nicht ohne Folgen bleiben. Die Kommune muss die hohen Mieten in ihrem Konzept über die zu zahlenden angemessenen Unterkunftskosten berücksichtigen, entschied das Bayerische Landessozialgericht (LSG) (Az.: L 11 AS 52/16 und L 11 AS 620/16). Die Münchener Richter rügten, dass Stadt und Landkreis Hof die zu übernehmenden Unterkunftskosten viel zu niedrig angesetzt haben und damit das menschenwürdige Existenzminimum der Hilfebedürftigen gefährdet wird . Konkret ging es um eine alleinstehende ... weiter lesen

Karlsruhe (jur). Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich immer auch nach noch offenen Beschlüssen der Eigentümerversammlung erkundigen. Denn für eine noch fällige Sonderumlage haften sie mit, auch wenn diese von vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 15. Dezember 2017 entschied (Az.: V ZR 257/16). Im Streitfall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Raum Stuttgart im August 2014 einstimmig eine Sonderumlage von 60.000 beschlossen, um dringende gemeinsame Baumaßnahmen zu finanzieren. Im Oktober 2014 wechselte eine der Wohnungen ihren Besitzer. Als im Dezember 2014 der ... weiter lesen